Biznes Dokumenty, umowy, wzory Nieruchomości Prawo

Umowa najmu okazjonalnego: co to jest i jak ją poprawnie sporządzić?

15 listopada 2025
Zbigniew Wieczorek

Umowa najmu okazjonalnego to specyficzna forma umowy najmu lokalu mieszkalnego, wprowadzona do polskiego prawa w celu zabezpieczenia interesów właścicieli mieszkań. Jej główną zaletą jest uproszczona procedura eksmisji w przypadku problemów z najemcą, bez konieczności prowadzenia długotrwałego postępowania sądowego.

Prawidłowo sporządzona umowa najmu okazjonalnego musi zawierać kilka kluczowych elementów. Przede wszystkim konieczne jest dołączenie oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia lokalu w określonym terminie. Najemca musi również wskazać lokal, do którego będzie mógł się przeprowadzić w przypadku eksmisji.

Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta maksymalnie na 10 lat i podlega obowiązkowemu zgłoszeniu do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od daty jej podpisania. Należy pamiętać, że ten rodzaj umowy mogą zawierać wyłącznie osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali.

Poniżej przedstawiamy wzór umowy najmu okazjonalnego, który można dostosować do indywidualnych potrzeb, zachowując wszystkie wymagane prawem elementy.

UMOWA NAJMU OKAZJONALNEGO LOKALU MIESZKALNEGO

Zawarta w dniu [DATA] w [MIEJSCOWOŚĆ] pomiędzy:
[IMIĘ I NAZWISKO WYNAJMUJĄCEGO], PESEL: [PESEL], zamieszkałym/ą w [ADRES], legitymującym/ą się dowodem osobistym [SERIA I NUMER], zwanym/ą dalej „Wynajmującym”,
a
[IMIĘ I NAZWISKO NAJEMCY], PESEL: [PESEL], zamieszkałym/ą w [ADRES], legitymującym/ą się dowodem osobistym [SERIA I NUMER], zwanym/ą dalej „Najemcą”.

§ 1. Przedmiot najmu

1. Wynajmujący oświadcza, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w [MIEJSCOWOŚĆ] przy ul. [ULICA I NUMER], o powierzchni [POWIERZCHNIA] m², składającego się z [LICZBA I RODZAJ POMIESZCZEŃ], zwanego dalej „Lokalem”.
2. Wynajmujący oddaje Najemcy do używania Lokal wraz z wyposażeniem określonym w protokole zdawczo-odbiorczym stanowiącym załącznik nr 1 do niniejszej umowy, a Najemca Lokal ten przyjmuje w najem.

§ 2. Czas trwania umowy

1. Umowa zostaje zawarta na czas określony [LICZBA] miesięcy/lat, tj. od dnia [DATA ROZPOCZĘCIA] do dnia [DATA ZAKOŃCZENIA].

§ 3. Czynsz i opłaty

1. Najemca zobowiązuje się płacić Wynajmującemu miesięczny czynsz najmu w wysokości [KWOTA] zł (słownie: [KWOTA SŁOWNIE]).
2. Niezależnie od czynszu, Najemca zobowiązuje się uiszczać opłaty związane z eksploatacją Lokalu, w szczególności: [WYMIENIĆ OPŁATY np. za energię elektryczną, gaz, wodę, ścieki, wywóz śmieci].
3. Czynsz płatny jest z góry do [DZIEŃ] dnia każdego miesiąca na rachunek bankowy Wynajmującego: [NUMER RACHUNKU BANKOWEGO].

§ 4. Kaucja

1. Najemca wpłacił Wynajmującemu kaucję w wysokości [KWOTA] zł (słownie: [KWOTA SŁOWNIE]), stanowiącą zabezpieczenie pokrycia należności z tytułu najmu przysługujących Wynajmującemu.
2. Kaucja zostanie zwrócona Najemcy w terminie jednego miesiąca od dnia opróżnienia Lokalu, po potrąceniu ewentualnych należności Wynajmującego.

§ 5. Oświadczenia i zobowiązania stron

1. Najemca oświadcza, że złożył w formie aktu notarialnego oświadczenie, w którym poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania Lokalu w terminie wskazanym w żądaniu Wynajmującego.
2. Najemca wskazał [IMIĘ I NAZWISKO OSOBY] jako osobę, która zobowiązuje się do udostępnienia lokalu położonego w [ADRES LOKALU], do którego będzie mógł się przeprowadzić w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia Lokalu.
3. Wynajmujący oświadcza, że zawrze z naczelnikiem urzędu skarbowego umowę najmu okazjonalnego w terminie 14 dni od dnia podpisania niniejszej umowy.

§ 6. Postanowienia końcowe

1. Wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
2. W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów.
3. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.
________________________
Wynajmujący
________________________
Najemca

Załączniki:

  1. Protokół zdawczo-odbiorczy
  2. Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji
  3. Oświadczenie właściciela lokalu o zobowiązaniu do udostępnienia lokalu
Strona 1

Kluczowe elementy umowy najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego różni się od zwykłej umowy najmu mieszkania kilkoma istotnymi elementami, które warto dokładnie przeanalizować przed jej podpisaniem. To rozwiązanie prawne zostało stworzone specjalnie z myślą o ochronie interesów właścicieli mieszkań, zapewniając im większe bezpieczeństwo i szybsze procedury w przypadku problemów z najemcą.

Wymagane dokumenty i oświadczenia

Do zawarcia ważnej umowy najmu okazjonalnego konieczne jest dołączenie następujących dokumentów:

  • Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego – najemca musi złożyć u notariusza oświadczenie, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia lokalu w terminie wskazanym przez wynajmującego. Ten dokument stanowi fundament całej konstrukcji najmu okazjonalnego, umożliwiając szybką eksmisję bez długotrwałego procesu sądowego.
  • Wskazanie lokalu zastępczego – najemca musi wskazać konkretny lokal, do którego będzie mógł się przeprowadzić w razie eksmisji. Do tego potrzebne jest pisemne oświadczenie właściciela tego lokalu o zgodzie na przyjęcie najemcy w sytuacji awaryjnej.
  • Zgłoszenie do urzędu skarbowego – wynajmujący ma obowiązek zgłosić umowę najmu okazjonalnego do właściwego urzędu skarbowego w nieprzekraczalnym terminie 14 dni od jej zawarcia. To zgłoszenie nie jest tylko formalnością podatkową, ale warunkiem skuteczności całej umowy.

Czas trwania umowy

Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta maksymalnie na okres 10 lat. Po upływie tego czasu można zawrzeć kolejną umowę, ale nie następuje automatyczne przedłużenie. To istotna różnica w porównaniu ze zwykłą umową najmu, która po określonym czasie może przekształcić się w umowę na czas nieokreślony, dając najemcy znacznie silniejszą ochronę przed wypowiedzeniem.

Kto może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Istotne ograniczenie dotyczy wynajmujących. Umowę najmu okazjonalnego może zawrzeć wyłącznie osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. Oznacza to, że nie mogą jej stosować:

  • Firmy deweloperskie i agencje nieruchomości
  • Osoby prawne (spółki, fundacje, stowarzyszenia)
  • Przedsiębiorcy, którzy profesjonalnie zajmują się wynajmem mieszkań
  • Osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą obejmującą wynajem nieruchomości

Rozwiązanie to zostało zaprojektowane z myślą o ochronie „zwykłych” właścicieli mieszkań, a nie profesjonalnych podmiotów rynku najmu.

Na co zwrócić uwagę przy sporządzaniu umowy?

Przygotowując umowę najmu okazjonalnego, warto zwrócić szczególną uwagę na następujące kwestie:

  • Dokładny opis lokalu – należy precyzyjnie opisać stan techniczny mieszkania i jego wyposażenie, najlepiej dołączając szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy z dokumentacją fotograficzną. Pomoże to uniknąć późniejszych sporów dotyczących stanu lokalu.
  • Jasne określenie zasad płatności – warto dokładnie określić wysokość czynszu, termin i sposób płatności oraz zasady rozliczania mediów. Precyzyjne zapisy w tym zakresie zmniejszają ryzyko nieporozumień.
  • Kaucja zabezpieczająca – należy określić jej wysokość (zwykle równowartość 1-3 miesięcznych czynszów), warunki zwrotu oraz przypadki, w których może zostać zatrzymana. Pamiętajmy, że kaucja stanowi zabezpieczenie dla wynajmującego, ale podlega zwrotowi po zakończeniu najmu.
  • Zasady korzystania z lokalu – warto jasno określić, czy najemca może podnajmować mieszkanie, przeprowadzać remonty lub wprowadzać zwierzęta. Takie zapisy pozwalają uniknąć wielu konfliktów w trakcie trwania umowy.
  • Procedura wypowiedzenia umowy – mimo że najem okazjonalny daje właścicielowi silne narzędzia, warto dokładnie opisać warunki i tryb wypowiedzenia umowy przez obie strony.

Procedura eksmisji w najmie okazjonalnym

Największą zaletą najmu okazjonalnego jest uproszczona procedura eksmisji, która przebiega następująco:

  1. W przypadku naruszenia warunków umowy (np. zalegania z czynszem), wynajmujący może żądać opróżnienia lokalu, wyznaczając najemcy termin nie krótszy niż 7 dni.
  2. Jeśli najemca nie opuści mieszkania dobrowolnie, wynajmujący może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji.
  3. Po uzyskaniu klauzuli wykonalności, wynajmujący może skierować sprawę bezpośrednio do komornika, który przeprowadzi eksmisję bez konieczności uzyskiwania wyroku sądowego.
  4. Najemca zostaje eksmitowany do wcześniej wskazanego lokalu zastępczego, bez prawa do lokalu socjalnego.

Cała procedura jest znacznie szybsza niż w przypadku zwykłego najmu i może trwać zaledwie kilka tygodni, podczas gdy standardowa eksmisja może ciągnąć się miesiącami lub nawet latami.

Zalety i wady najmu okazjonalnego

Zalety dla wynajmującego:

  • Szybka i uproszczona procedura eksmisji w przypadku problemów z najemcą
  • Większe bezpieczeństwo finansowe dzięki skutecznym mechanizmom egzekucji zaległych płatności
  • Brak obowiązku zapewnienia lokalu socjalnego w przypadku eksmisji
  • Możliwość odzyskania mieszkania po zakończeniu umowy bez ryzyka, że najemca odmówi wyprowadzki

Wady dla wynajmującego:

  • Konieczność dopełnienia dodatkowych formalności (zgłoszenie do urzędu skarbowego)
  • Ograniczenie podmiotowe – niedostępność dla przedsiębiorców zajmujących się profesjonalnie wynajmem
  • Potencjalnie mniejsze zainteresowanie ze strony najemców, którzy mogą obawiać się rygorystycznych warunków

Z perspektywy najemcy:

  • Mniejsza ochrona prawna w porównaniu ze zwykłą umową najmu
  • Konieczność poniesienia kosztów aktu notarialnego
  • Ryzyko szybkiej eksmisji w przypadku problemów z płatnościami
  • Konieczność wskazania lokalu zastępczego, co może być problematyczne

Umowa najmu okazjonalnego stanowi cenne narzędzie dla właścicieli mieszkań, którzy chcą zminimalizować ryzyko związane z wynajmem. Daje ona znacznie większą ochronę prawną niż standardowa umowa najmu, ale wymaga dopełnienia kilku dodatkowych formalności. Dla najemców oznacza natomiast mniejszą ochronę, dlatego przed podpisaniem takiej umowy warto dokładnie przeanalizować wszystkie jej aspekty i konsekwencje.