Dzierżawa gruntów rolnych to popularny sposób gospodarowania ziemią w Polsce. Zanim jednak zdecydujemy się na podpisanie umowy dzierżawy, warto poznać jej specyfikę, warunki oraz konsekwencje prawne. Dobrze przygotowana umowa zabezpiecza interesy obu stron i pozwala uniknąć potencjalnych konfliktów w przyszłości. W tym artykule przedstawiamy najważniejsze informacje, które należy wziąć pod uwagę przed zawarciem umowy dzierżawy gruntów rolnych.
Czym jest umowa dzierżawy gruntów rolnych?
Umowa dzierżawy gruntów rolnych to rodzaj umowy cywilnoprawnej, w której właściciel (wydzierżawiający) oddaje dzierżawcy grunt rolny do używania i pobierania pożytków w zamian za określony czynsz. W przeciwieństwie do zwykłej umowy najmu, dzierżawa zakłada nie tylko korzystanie z przedmiotu umowy, ale również czerpanie z niego korzyści ekonomicznych, takich jak plony czy produkty rolne.
Dzierżawa to stosunek prawny, w którym wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez oznaczony czas, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz (art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego).
Umowa dzierżawy gruntów rolnych podlega przepisom Kodeksu cywilnego, a także specjalnym regulacjom dotyczącym obrotu nieruchomościami rolnymi. Warto pamiętać, że dzierżawa nie przenosi własności gruntu – właściciel nadal pozostaje jego formalnym właścicielem, a dzierżawca uzyskuje jedynie prawo do czasowego korzystania z nieruchomości i czerpania z niej korzyści.
Istotne elementy umowy dzierżawy
Dobrze skonstruowana umowa dzierżawy gruntów rolnych powinna zawierać następujące elementy:
- Precyzyjne określenie stron umowy – pełne dane wydzierżawiającego i dzierżawcy, w tym imiona i nazwiska, adresy zamieszkania, numery PESEL, a w przypadku przedsiębiorców również NIP i REGON.
- Dokładny opis przedmiotu dzierżawy – należy szczegółowo określić lokalizację gruntu, jego powierzchnię, numer działki ewidencyjnej, numer księgi wieczystej oraz klasę bonitacyjną gleby. Warto również opisać stan gruntu w momencie przekazania, dołączając dokumentację fotograficzną.
- Czas trwania dzierżawy – umowa może być zawarta na czas określony lub nieokreślony. W przypadku gruntów rolnych zaleca się umowy długoterminowe (minimum 3-5 lat), co pozwala dzierżawcy na planowanie działalności rolniczej i realizację długofalowych inwestycji.
- Wysokość i forma czynszu dzierżawnego – czynsz może być określony w formie pieniężnej lub w naturze (np. część plonów). Należy dokładnie określić termin i sposób jego płatności, a także ewentualne warunki waloryzacji.
- Prawa i obowiązki stron – w tym zakres dopuszczalnych działań dzierżawcy, sposób użytkowania gruntu, obowiązki związane z utrzymaniem przedmiotu dzierżawy oraz konsekwencje niedotrzymania warunków umowy.
- Warunki rozwiązania umowy – określenie okoliczności, w których strony mogą wypowiedzieć umowę przed upływem terminu, na jaki została zawarta, oraz termin wypowiedzenia.
Forma umowy dzierżawy
Umowa dzierżawy gruntów rolnych może być zawarta w formie pisemnej, ustnej lub nawet dorozumianej (przez czynności faktyczne stron). Jednak ze względów bezpieczeństwa prawnego zdecydowanie zaleca się formę pisemną, która pozwala precyzyjnie określić warunki umowy i stanowi dowód w przypadku ewentualnych sporów.
W określonych przypadkach forma pisemna jest wymagana przez prawo:
- gdy umowa zawierana jest na okres dłuższy niż rok
- gdy dzierżawca chce uzyskać prawo pierwokupu dzierżawionej nieruchomości
- gdy umowa ma być podstawą do uzyskania dopłat z Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa
Umowa dzierżawy gruntów rolnych zawarta na okres dłuższy niż 30 lat zostaje z upływem tego terminu przekształcona w umowę zawartą na czas nieokreślony (art. 695 § 1 Kodeksu cywilnego).
Prawa i obowiązki stron umowy dzierżawy
Obowiązki wydzierżawiającego
Właściciel gruntu ma obowiązek:
- Wydać dzierżawcy grunt w stanie przydatnym do umówionego użytku
- Utrzymywać przedmiot dzierżawy w stanie przydatnym do umówionego użytku przez cały czas trwania dzierżawy
- Dokonywać napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym
- Nie przeszkadzać dzierżawcy w korzystaniu z przedmiotu dzierżawy i pobieraniu pożytków
Obowiązki dzierżawcy
Dzierżawca jest zobowiązany do:
- Terminowego płacenia czynszu dzierżawnego
- Używania przedmiotu dzierżawy zgodnie z jego przeznaczeniem określonym w umowie
- Prowadzenia działalności rolniczej zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki
- Dokonywania bieżących napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym
- Zwrotu przedmiotu dzierżawy po zakończeniu umowy w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem normalnego zużycia
Aspekty podatkowe dzierżawy gruntów rolnych
Dochody z dzierżawy gruntów rolnych podlegają opodatkowaniu. W zależności od sytuacji prawnej wydzierżawiającego, mogą być one opodatkowane na różne sposoby:
- Podatkiem rolnym – jeśli wydzierżawiający jest rolnikiem, a grunty są sklasyfikowane jako użytki rolne
- Podatkiem dochodowym (PIT) – jeśli wydzierżawiający nie jest rolnikiem lub grunty nie są sklasyfikowane jako użytki rolne
Dzierżawca natomiast może zaliczyć czynsz dzierżawny do kosztów uzyskania przychodu, jeśli prowadzi działalność gospodarczą lub specjalne działy produkcji rolnej. To istotna korzyść podatkowa, która pozwala obniżyć podstawę opodatkowania.
Warto również pamiętać, że umowa dzierżawy gruntów rolnych może mieć wpływ na uprawnienia do dopłat bezpośrednich z ARiMR. Dzierżawca może ubiegać się o dopłaty do dzierżawionych gruntów, jeśli umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i zgłoszona do odpowiednich organów. Jest to często kluczowy aspekt finansowy dla dzierżawców prowadzących działalność rolniczą.
Na co zwrócić szczególną uwagę przed podpisaniem umowy?
Przed podpisaniem umowy dzierżawy gruntów rolnych warto zwrócić uwagę na następujące kwestie:
- Stan prawny nieruchomości – należy sprawdzić, czy wydzierżawiający jest faktycznym właścicielem gruntu, czy nie ma współwłaścicieli, których zgoda jest wymagana, oraz czy na nieruchomości nie ciążą obciążenia lub ograniczenia. Wgląd do księgi wieczystej pozwoli zweryfikować te informacje.
- Warunki wypowiedzenia umowy – szczególnie istotne w przypadku umów zawieranych na czas nieokreślony lub długi okres. Warto precyzyjnie określić okoliczności, w których strony mogą wypowiedzieć umowę, aby uniknąć nieprzewidzianych sytuacji.
- Możliwość poddzierżawy – standardowo dzierżawca nie może oddać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać bez zgody wydzierżawiającego. Warto jednak uregulować tę kwestię w umowie, szczególnie jeśli planujemy współpracę z innymi rolnikami.
- Rozliczenie nakładów – należy określić, w jaki sposób będą rozliczane nakłady poniesione przez dzierżawcę na przedmiot dzierżawy, szczególnie te zwiększające jego wartość. Dotyczy to np. melioracji, budowy infrastruktury czy poprawy jakości gleby.
- Prawo pierwokupu – dzierżawcy przysługuje ustawowe prawo pierwokupu dzierżawionej nieruchomości rolnej, jeśli umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej z datą pewną i była wykonywana co najmniej przez 3 lata. To ważne uprawnienie, które warto uwzględnić w planach długoterminowych.
Umowa dzierżawy gruntów rolnych to ważny dokument, który określa prawa i obowiązki stron na wiele lat. Dlatego przed jej podpisaniem warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie rolnym, aby uniknąć potencjalnych problemów w przyszłości i zabezpieczyć swoje interesy. Dobrze skonstruowana umowa to podstawa udanej współpracy między właścicielem a dzierżawcą, a także fundament stabilnego prowadzenia działalności rolniczej.