Biznes Dokumenty urzędowe Dokumenty, umowy, wzory Nieruchomości Prawo cywilne Umowy cywilnoprawne

Umowa dzierżawy gruntu: jak sporządzić kompletny wzór

11 grudnia 2025
Zbigniew Wieczorek

Umowa dzierżawy gruntu to dokument, który reguluje stosunek prawny między wydzierżawiającym (właścicielem gruntu) a dzierżawcą. Prawidłowo sporządzona umowa dzierżawy gruntu powinna jasno określać prawa i obowiązki obu stron, chroniąc ich interesy w czasie trwania stosunku dzierżawy.

Kluczowe elementy, które powinny znaleźć się w umowie dzierżawy gruntu to przede wszystkim dokładne dane stron umowy, precyzyjne określenie przedmiotu dzierżawy (najlepiej z numerem działki i powierzchnią), czas trwania umowy oraz wysokość i sposób płatności czynszu dzierżawnego. Warto również uwzględnić warunki wypowiedzenia umowy, które mogą uchronić strony przed nieoczekiwanymi sytuacjami.

W zależności od przeznaczenia gruntu (rolny, pod działalność gospodarczą, rekreacyjny), umowa może zawierać dodatkowe postanowienia dotyczące sposobu użytkowania terenu. Szczególnie w przypadku gruntów rolnych należy pamiętać o zapisach dotyczących utrzymania kultury rolnej i ewentualnych ograniczeniach wynikających z przepisów o ochronie gruntów rolnych.

Poniżej prezentujemy kompletny wzór umowy dzierżawy gruntu, który możesz dostosować do swoich potrzeb:

UMOWA DZIERŻAWY GRUNTU

§1. STRONY UMOWY

zawarta w dniu ……………………… w ………………………….. pomiędzy:
1. ……………………………………………….. zamieszkałym/ą w …………………………, przy ul. …………………………….., legitymującym/ą się dowodem osobistym seria ……….. nr ………………, PESEL: ………………………….., zwanym/ą dalej „Wydzierżawiającym”,
a
2. ……………………………………………….. zamieszkałym/ą w …………………………, przy ul. …………………………….., legitymującym/ą się dowodem osobistym seria ……….. nr ………………, PESEL: ………………………….., zwanym/ą dalej „Dzierżawcą”.

§2. PRZEDMIOT UMOWY

1. Wydzierżawiający oświadcza, że jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości ……………………., gmina ……………………, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr …………, o powierzchni …………… ha, dla której Sąd Rejonowy w ……………………. prowadzi księgę wieczystą KW nr …………………….. .
2. Wydzierżawiający oddaje Dzierżawcy do używania i pobierania pożytków nieruchomość opisaną w ust. 1, a Dzierżawca nieruchomość tę przyjmuje w dzierżawę.
3. Przedmiot dzierżawy będzie wykorzystywany przez Dzierżawcę na cele ………………………………….. .

§3. CZAS TRWANIA UMOWY

1. Umowa zostaje zawarta na okres …………….. lat, tj. od dnia ………………………. do dnia ………………………. .
2. Po upływie okresu, na który umowa została zawarta, Dzierżawcy przysługuje pierwszeństwo do zawarcia umowy dzierżawy na kolejny okres, o ile złoży Wydzierżawiającemu oświadczenie o woli kontynuowania dzierżawy na co najmniej 3 miesiące przed upływem terminu obowiązywania umowy.

§4. CZYNSZ I INNE OPŁATY

1. Strony ustalają czynsz dzierżawny w wysokości …………………. zł (słownie: ……………………………..) rocznie.
2. Czynsz płatny będzie z góry w terminie do dnia ……………….. każdego roku, przelewem na rachunek bankowy Wydzierżawiającego nr …………………………………….
3. Dzierżawca zobowiązuje się ponadto do ponoszenia wszelkich obciążeń publicznoprawnych związanych z przedmiotem dzierżawy, w tym podatku od nieruchomości.

§5. OBOWIĄZKI STRON

1. Dzierżawca zobowiązuje się używać przedmiot dzierżawy zgodnie z jego przeznaczeniem oraz zasadami prawidłowej gospodarki.
2. Dzierżawca nie może bez zgody Wydzierżawiającego wyrażonej na piśmie poddzierżawiać przedmiotu dzierżawy ani oddawać go do bezpłatnego używania osobom trzecim.
3. Wydzierżawiający ma prawo do kontroli przedmiotu dzierżawy w zakresie prawidłowości jego wykorzystania, po uprzednim powiadomieniu Dzierżawcy.

§6. ROZWIĄZANIE UMOWY

1. Każda ze stron może wypowiedzieć umowę z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec roku dzierżawnego.
2. Wydzierżawiający może rozwiązać umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeżeli Dzierżawca:
  • używa przedmiotu dzierżawy w sposób niezgodny z umową lub przeznaczeniem,
  • zalega z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności,
  • poddzierżawił lub oddał przedmiot dzierżawy do bezpłatnego używania osobom trzecim bez zgody Wydzierżawiającego.

§7. POSTANOWIENIA KOŃCOWE

1. Wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
2. W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego.
3. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.
……………………………….. ………………………………..
Wydzierżawiający Dzierżawca
Załączniki:
  1. Wypis z rejestru gruntów
  2. Mapa działki
Strona 1

Jak dostosować wzór umowy dzierżawy gruntu do własnych potrzeb

Przedstawiony wzór umowy dzierżawy gruntu zawiera podstawowe elementy, które powinny znaleźć się w tego typu dokumencie. Jednak w zależności od konkretnej sytuacji, warto rozważyć wprowadzenie dodatkowych postanowień lub modyfikację istniejących, aby umowa lepiej odpowiadała indywidualnym potrzebom stron.

Elementy, które można dodać do umowy

Klauzula waloryzacyjna – szczególnie przy umowach długoterminowych warto wprowadzić mechanizm waloryzacji czynszu, np. w oparciu o wskaźnik inflacji GUS. Przykładowy zapis: „Czynsz będzie waloryzowany raz w roku, począwszy od drugiego roku obowiązywania umowy, o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszany przez GUS za rok poprzedni.”

Kaucja zabezpieczająca – można wprowadzić obowiązek wpłacenia przez dzierżawcę kaucji zabezpieczającej należyte wykonanie umowy. Kaucja może pokryć ewentualne roszczenia z tytułu zniszczeń przedmiotu dzierżawy lub zaległości w płatnościach czynszu.

Szczegółowe zasady użytkowania gruntu – w zależności od przeznaczenia gruntu warto doprecyzować dozwolony sposób korzystania z nieruchomości. Na przykład dla gruntów rolnych można określić rodzaj upraw, zasady nawożenia czy metody ochrony roślin, a dla gruntów rekreacyjnych – dopuszczalne formy zagospodarowania terenu.

Na co zwrócić szczególną uwagę

Przy sporządzaniu umowy dzierżawy gruntu należy zwrócić uwagę na kilka kluczowych kwestii:

  • Dokładny opis przedmiotu dzierżawy – precyzyjne określenie przedmiotu dzierżawy (numer działki, powierzchnia, granice) pomoże uniknąć nieporozumień w przyszłości.
  • Jasne określenie celu dzierżawy – należy wyraźnie wskazać, na jakie cele dzierżawca może wykorzystywać grunt, co pomoże uniknąć sporów dotyczących sposobu użytkowania.
  • Zasady zwrotu przedmiotu dzierżawy – warto określić, w jakim stanie grunt powinien zostać zwrócony po zakończeniu umowy oraz jakie obowiązki spoczywają na dzierżawcy w tym zakresie.
  • Ubezpieczenie – można rozważyć wprowadzenie obowiązku ubezpieczenia przedmiotu dzierżawy przez dzierżawcę, co zabezpieczy interesy obu stron w przypadku nieprzewidzianych zdarzeń.

Kwestie prawne do rozważenia

Przy zawieraniu umowy dzierżawy gruntu warto pamiętać o kilku istotnych aspektach prawnych:

  • Forma umowy – choć przepisy nie wymagają formy pisemnej dla umowy dzierżawy, zdecydowanie zaleca się jej zachowanie dla celów dowodowych.
  • Prawo pierwokupu – dzierżawcy gruntu rolnego może przysługiwać ustawowe prawo pierwokupu, jeśli umowa dzierżawy była zawarta w formie pisemnej z datą pewną i była wykonywana co najmniej przez 3 lata.
  • Ochrona dzierżawcy – w przypadku dzierżawy gruntów rolnych, dzierżawca korzysta z ochrony prawnej, która może ograniczać możliwość wypowiedzenia umowy przez wydzierżawiającego.
  • Obowiązki podatkowe – należy jasno określić, która strona będzie odpowiedzialna za uiszczanie podatków związanych z nieruchomością.

Dostosowując wzór umowy do własnych potrzeb, warto skonsultować się z prawnikiem, szczególnie w przypadku dzierżawy o znacznej wartości lub na długi okres. Profesjonalna pomoc prawna pomoże zabezpieczyć interesy obu stron i uniknąć potencjalnych problemów w przyszłości.